新冠肺炎必将是一次载入社会经济史的标志性事件。这次疫情的影响，显然要比“非典”加贸易战对中国的影响要大得多。如果没有“猛药”，全国经济很可能面临进一步衰退。同时，地产调控的紧箍咒一阵紧似一阵。近一个月的社会经济活动的停摆，必将对地产行业产生新的创伤。

2020年地产行业的趋势如何？策略如何？我们试图以略显悲观的判断，分析全年房地产行业可能面临的趋势和变革。

一、武汉新房销量下降50%

武汉上半年销售冰封，全年销售量同比下降50%是大概率事件。整体来看， 3-4月份可逐步复工，但6-7月份才可能试探性开盘销售与拿地。湖北商品房销售只占全国市场的5%，不会影响全国的大局。但是上半年，民众的置业情绪仍未从疫情的创伤中脱离出来，各行各业的工作重心都在复工复产和拯救现金流上面。下半年整个房地产市场才可能恢复正常。去年在武汉新拿的项目，今年无法面市，很可能面临亏损。把武汉视为粮仓地的万科、保利、融创等企业，将面临较大的业绩和现金流压力。在武汉周边20大城市的布局中，项目货值超过集团总货值的20%房企，应该是非常焦虑了。如果再叠加现金流紧张，那就很危险了。

二、全国新房销售规模下降10%

SARS导致当年GDP下滑0.5个点，这次新冠肺炎或将导致全国经济下行1个点。在全国经济整体下行、GDP破6的态势下，2020年住房需求可能会同步萎缩。金融放水，也只能抵消本次疫情带来的外力伤害。疫情导致的国际经济贸易的暂停，将给出口带来叠加影响。

今年1月百强房企销量下滑16%，二月份至少下滑80%，三四月份的小阳春大概率是泡汤了。疫情过后，行业政策局部放松，只可能防止地产行业本身的调控带来的销售严重下滑。2019年，全国商品房销售面积下降0.1%，销售额增长也只有6.5%。2020年全国商品房销售面积可能会下降10%左右。房价很可能将迎来一年左右的低谷期。武汉在二线城市房地产市场中具有很强的风向标意义。2019年，住房成交面积全国第1，同比增速30%，土地出让金全国第五。经此一疫，去年底的短暂回暖将会被打断，持续低迷状态。

三、土拍平均溢价率跌到10%以下

疫情克服后，政府财政要依靠大量拍地来平衡政府赤字，同时大部分房企不是没钱、就是没胆。土地市场持续低迷，也进入到买方市场。资金雄厚的央企存在良好的拿地机会。逆周期拿地，战略性降成本。武汉土地价格肯定会极度低迷，一批有眼光有实力的房企可以趁势拿地。但对于大部分房企来说，现金流吃紧，死也不能拿地。况且大部分企业的土地储备，撑过1年没有问题，但是现金能够撑过1年的极少。医疗产业用地快速增长。疫情之后，医疗产业将成为新的经济增长点。医疗产业用地，必将成为新的拿地机会。随着我们进入老龄化社会，医疗产业面临更大的需求。每年万亿级的财政医疗支出，仍然难以满足全国人民巨大的医疗需求。鸿茅药酒大行其道，问题疫苗祸害儿童。人们需要医疗产业的大发展。

四、房企融资规模上升10%

因祸得福，房企融资最艰难的阶段，应该过去了。由于疫情对各行各业的严重影响，货币政策迎来一波宽松。降准、降息等系列金融手段扶持对实体行业，甚至可能出现局部行业的大水漫灌。房地产行业对经济增长有着稳定器和压舱石的贡献，而且其金融属性太强，肯定会从这一波宽松货币政策中获益。放松融资渠道监管等政策，会让房企融资难、利率高的问题将得到一定程度的缓解。但是，大房企更容易获得更大规模的融资，而小房企活下去都难。

五、“五限”政策适度松绑

地产名人说过，房地产行业短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。今年，或许限价、限购、限售、限贷，将适度放松，国家和地方将出台利好政策刺激房地产经济。甚至，有可能降低贷款首付比例，减少交易税费，提升住房消费信心。长期政策有可能是，加强产品品质的监管。2003年SARS之后，中央确立了房地产业为国民经济支柱产业的地位，开启了房地产行业的持续快速发展之路。但今年，不要指望地产行业定位和去市场化调控政策的根本转向。

六、降价跑量

局部地区，或将上演2014年的红海血战。今年楼市或将比2019年更冷一些。市场重新进入买方市场，消费者更加理性，或持币观望，或等待捡漏。即使疫情之后，市场会迅速复苏或局部反弹，但必然不能持久。房企应在储客、价格、促销等策略上充分准备，积极应对。恒大、融创等一大批企业，启动认购之后30天无理由退房。储客、促销不理想时，必将迎来降价跑量。

七、现金为王

严控成本，卡死现金。跪着也要活下去。第一季度房企现金流最为紧张。到期债务将井喷，销售现金流锐减，部分房企坚持不了6个月。叠加去年下半年持续的现金流收紧，更多激进的小房企可能会在秋收之前倒下。年中，或将出现一波项目转让与股权收并购浪潮。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，甚至地产百强也将迎来新一波的兼并收购。现金为王，将取代规模为王，成为经营理念的主流导向。经过2019年的资金困境，2020年初的极限考验，大家深切懂得了现金为王的份量。现金就是要命时刻救急神药。现金流预警机制，将成为行业管理新趋势。全集团、全专业、全周期的现金流管理，成为经营管理的基础逻辑。地产人逐步发现，经过了大运营、高周转、跟投之后，现金流的管理逻辑是应对繁荣期和萧条期的通用逻辑。